住宅ローンとアパートローンは併用可能! font-size: 13px; .under { 相続した売れない地方の空き家を売却した主婦です。この後も母マンション、夫実家の計3軒が売却予定。地方の空き家問題、相続時の注意点について考えていきます。シェアハウス投資問題と積水ハウス地面師事件についても合わせて発信中。詳しくは「はじめに」をご覧ください。. padding: 25px 10px 7px; ソニー銀行で投資用のワンルームマンションの借り換え融資をおこなっているという情報をキャッチしました。 それではソニー銀行の投資用マンション提携住宅ローンの融資基準を書いていこうと思います。 ※投資用のワンルームマンション color: #1a1a1a; } それぞれ詳しく見ていきましょう。 金利のいい金融機関に借り換えたい場合. All Rights Reserved. 誌上チャレンジ面談, ※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ), 不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】. background: #5fb3f5; margin-bottom: 0px; ga('send', 'pageview'); (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 「住宅ローン」「借り換え」について探して、当ブログにおいでになる方がおられますが、アパート・マンション物件のオーナー様が、高額のローン支払いが年々負担になり、マンション物件を住宅ローンにできるかをお探しでしょうか。, 今は史上最大の”超”金利時代。住宅ローンの金利は変動金利だと0.607%。対する投資物件の金利は2~5%なので、住宅ローンで借りられないかとお考えなのだと思います。, ですが、投資用物件というのは、そもそも住宅ローンとは違うものですので、そこを実際にご自宅にするという場合でなければ、住宅ローンの対象にはなりません。, 少し前に、個人が中古マンションを投資目的で買ったのに、銀行融資を受ける際に「居住用」と偽った例が、住信SBIネット銀行で見つかりました。, 金利を安くしようとの不動産業者の苦肉の策だったのでしょうが、スルガ銀行でも言われた、融資書類の改ざんと言うことになってしまい、もちろん禁止された行為です。, ですが、そもそも、同じマンションなのに、住宅用と投資用ローンは、どういうところに違いがあるのでしょうか。, 住宅ローンは、基本的に収入から返済していくものなので、審査の時には年収などの返済能力が重視されるのに対し、不動産投資のローンは、あくまで収益重視です。, この収益は入居率その他で変動するもので、決して安定したものとは言えません。そのため不動産投資ローンは審査基準が厳しく、金利も住宅ローンよりも高く設定されるものです。, この二つには区別がなされているものですので、同じマンションの部屋ではあっても、投資用物件を、自分が住む「居住用」と偽ることはできないことになっています。, では、せっかく金利が安くなったのに、高い金利の時に買ったマンション、そしてアパートのローンは、そのまま支払い続けなければいけないのかというと、そんなことはありません。, ローンの「借り換え」をすることで、新しい低い金利で、いつでもローンを見直すことができます。, 投資用の物件は、居住用の物件よりも大型だったり、高額であることが多いので、金利の差は、普通の住まい以上に、大きなものとなります。, 金利が減るということは、月々のローンの支払金額が減る、(または年数が減る)ということなのです。, しかし、これまで決まっていた投資ローンの金額を減らすことなど、本当にできるのでしょうか?, 借り換えをすることでどのようなメリットがあるかというと、下にご紹介するサービスでは、平均450万円もローンの金額が減らせています。, 逆に言うと、借り換えをしないでいれば、450万円を余計に支払わなければならないわけです。, 450万円も削減できるとなると、収益率はアップすることになり、これまで赤字続きだった物件も、黒字になることもあります。, この男性オーナーはネットの借り換えサービスのサイトで、3秒診断というのを見つけて実行したところ、なんと430万円が削減できるとわかりました。, 上記のオーナーは、サービスを通じて、上記の条件で借り換えができる銀行を探してもらい、必要書類を用意。, 借り換え後はどうなったかというと、この例では、月々の返済額が1.5万円も削減できることになったといいます。, この男性が利用したのが、「モゲチェック」という不動産投資ローン借り換えサービスの会社です。, 自分で借り換えをしようと思っても、そもそも、借り換えでいくら減るのかの計算をしなくてはなりませんが、自分ではむずかしいです。, 借り換えできる金融機関を探し出すのは、たいへんです。そして、見つかったとしても、そのあとの手続きも手間がかかります。, 代行サービスを利用すると、診断から借り換えが完了するまでのその手続きも依頼することができるのです。, 自分が今借りている住宅ローンの借入額、返済年、金利などを入力すると、全国の銀行120行、1000本以上もの住宅ローンに借り換えた場合の、総返済額の変化を瞬時に計算ができます。, 借り換えメリットの大きいものからランキング形式で表示。結果は「変動」「5年固定」「全期間固定」など金利の種類別に。, モゲチェックプラザのサイトの最初のページの欄の4つに、それぞれ、「残高、金利、残期間、年齢」を入力するだけです。, 名前や住所などは要りません。このあとの、返済額がいくら減るのかの表示を見てから、次に進んでください。, 料金はというと、成功報酬制で、借り換えで得られる利益の中から10%を支払うので、支払いの心配もいりません。, 「モゲチェック」は低金利時代の新しいアイディアである借り換えを扱う会社として、NHKのクローズアップ現代や、産経新聞でも紹介されています。, また、ヤフーグループ、マネックスグループが出資する安心できるサービスで、不動産投資ローンだけではなく、住宅ローンのコンサルティングもしています。, 一般の住宅ローンの方は、既に2万人が利用しており、実際にローン負担の減った生活ができるようになっています。, 住宅ローンはもちろん、より高額で収益目的の投資用物件にこそおすすめしたいサービスです。, それによって投資者オーナー様の負担が軽くなることと思います。やらなければ何も変わりません。ぜひ一度、無料査定をお試しになってみてください。, 特別金利 年1.575% padding: 8px 15px 10px; margin: 0; top: -2px; 金融機関によって審査は異なりますが、今後の対応として、①転勤等、事情に妥当性があれば今のローンのままで借入が続けられる、②ペナルティとして優遇金利等の適用がなくなり、金利が高くなった条件で借入を続けられる、③投資用ローンへ切り替える必要がある、などが考えられます。 場所も良い物件などで売却は考えておらず、保有して賃貸に出そうと思います。 background-color: #e6f3ff; 史上最低と言える低金利時代に、まだ高い金利で不動産投資ローンを借りている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。, 金利が高いと、月々の返済額が多くなり、キャッシュフローに影響するのと、元金の減りも遅くなるなどのデメリットが挙げられます。, などについて書いていきます。不動産投資ローンの借り換えを検討されている方は、ぜひ読んでみてください。, 高金利の時期に物件を購入された場合を別にして、低金利の時にも高い金利でしか融資を受けられなかったのか理由を知っておきましょう。, その会社の取引実績によって、同じ金融機関でも会社によって受けられる融資の条件が異なります。, 高い金利でしか融資受けられなかったのは、その会社はそのような融資プランしか紹介できなかったのが1つの原因として挙げられます。, つまり、その会社は取引実績が足りず、金融機関から評価されていないということになります。, 不動産投資は、融資を活用して他人資本で始められるのはメリットではありますが、借金は借金です。返済していくことが必要なため、身の丈に合った投資プランであることが大前提の条件になります。, 高い金利でしか融資受けられなかったのは、つまり、身の丈に合った投資プランでない可能性が高く、このままの金利で所有していくことが非常に危険です。, 借り換えする金融機関にもよりますが、弊社でご紹介させていただく場合、金利「1.8~2.2%」前後で借り換えすることができます。, キャッシュフローでみると、45年ローンで借り換えすることができると、月々「1~3万」のキャッシュフローを手元に残すことができます。, 利息でみると、例えば、3,000万の物件を所有していて、金利が0.5%下がった場合、35年で利息「約300万」が安くなり、金利が1.0%下がると、なんと利息は「約600万」も安くなります。, なぜならば、金利が安くなることによって、元本が減るスピードも早くなるからです。5年~10年後に売却する際に、元本が大きく減っていれば、利益も出しやすく、出口戦略も立てやすいと言えます。, 最近、団体信用生命保険の保障内容が豊富になりました。借り換えする銀行によってですが、元の生命保険から、, 銀行によって借り換えの手数料は違いますが、「20~30万」前後が1つの目安になります。, なお、借り換えする際に、なんと借り換えの手数料をローンに入れることもできますので、ほとんど手出し金額ないと思っていいでしょう。, 金利が安くなれば借り換えした方がいいと思われる方は多いと思いますが、実は、借り換えしない方がいいケースもあります。, それは、残債が少なく、融資の期間も残り少ない人には、メリットが出にくいのです。きちんと返済シミュレーションをしましょう。, まずは、本人の源泉徴収票や借入れに関連する書類を金融機関に渡して、「無料」にて事前審査を受けることができます。, 弊社は、無料にて借り換えの相談をさせて頂いていますので、書類の準備などで分からない方がいらっしゃいましたら、問合せしてみてください。, その後、審査が通りましたら、新しいローンの手続きが実行され、古いローンを一括返済して、新しいローンにて返済がスタートとなります。, 不動産投資ローンの借り換えを取り扱っている金融機関は少ないです。そのため、金融機関は借り換えローンの提携業者を厳しい基準で選んでいます。, つまり、借り換えの紹介ができる不動産会社は、金融機関からかなり高い評価を頂いているとのことです。, しかし、正直、借り換えを紹介しても不動産会社は儲かりません。借り換えができても提案してくれない会社も少なくありません。, 従って、借り換えを提案してくれる不動産会社、担当者は、投資家の立場で提案をしていますので、信頼できると言えるでしょう。, 1件目の購入条件からみて、契約社員のときに購入したから、明らかに金利が高いことが分かります。, そこで、すぐに銀行に借り換えの交渉をしましたが、正社員になってまだ半年ということで、借り換えはできなかったのです。, しかし、銀行から日頃の弊社の業績を高く評価して頂き、2件目2,600万円の物件を買い増しすることができました。, そこで、3件目の融資交渉のタイミングで、もう一回1件目の借り換えの交渉をしたところ、やっと交渉が成功し、金利は当初の「3.175%」から「2.2%」にと下げることができました。, M様から弊社に相談した結果、「2,500万の物件1物件だけ所有し、月々の収支が−10,000円」から「3物件を所有するができた上に、月々+28,000円」の収支を得ることができました。, 冒頭にも書きましたが、同じ金融機関でも、不動産会社に対する評価によって、融資の条件が大きく変わります。, M様が借り換えできたのも、3物件まで買い増しのできたのも、弊社が銀行に評価されているからだと思います。, どこの会社と付き合うかを検討する時に、ぜひ、融資条件も1つの判断基準に入れておきましょう。, 融資緩和によりスルガ銀行などの地銀でアパートローンを利用して、一棟アパート投資を始めた方も少なくありません。, メガバンクと比較して地銀の審査基準が緩く、融資がおりやすかったというメリットがある一方、金利が高く設定されています。購入当初高い金利でもキャッシュフローが回っていたものの、築年数が古くなりにつれ家賃収入が下がり、キャッシュフローが悪化されたタイミングで借り換えを検討されている方が非常に増えています。, しかし、結論から申し上げますとアパートローンの借り換えは非常に厳しくなっています。スルガ銀行の不祥事によりアパートローンを対応する金融機関が一気に減ったのと、審査基準も厳しくなり、頭金3割が必要なケースがほとんどです。, つまり、数年前にフルローンで受けられたとしても、今の審査基準にはクリアできないケースが多くあると言えます。一部繰り上げ返済するとなった場合は、今のままの方がいい場合もあるし、余裕を持って売却することも一つの選択肢と言えます。, いずれにしてもご自身ではなかなか対応できない場合が多いので、一度専門家に相談してみるといいでしょう。, 不動産業界で15年以上の経験と、個人投資家として不動産から始め、ホテル、馬主など数々の投資経験を活かし、投資全般のご提案をさせて頂きます。, 新司法試験に全国最年少で一発合格。不動産案件・相続案件をメインに、法律相談、交渉、裁判を問わずスピーディーかつ適切な対応させて頂いています。, 弊社の強みは他社にはない「お客様との繋がりの深さ」です。パートナーシップを大切にしながら、洗練されたコンシェルジュがサポートさせて頂きます。, 不動産投資ローンは、数十年も渡って返済していきますので、残債が多く、金利も高い方はぜひ借り換えを検討してみてください。, 株式会社アップルハウス 代表取締役。不動産投資業界での10年以上のノウハウを活かし、あなたの投資目的に達成できる投資プランを提案させて頂きます。, 「頭金なしでも不動産投資できるの?」 と疑問を持たれている方も多いので 詳細を見る, 2016年に実施したマイナス金利の影響で、史上最低金利と言われてきまし 詳細を見る, 2019年5月、石井啓一国土交通大臣の会見において、住宅ローンのフラッ 詳細を見る, 【初心者向け】不動産投資 | 確定申告で節税する方法をお金のプロが分かりやすく解説, アパートローンを対応する金融機関が一気に減ったのと、審査基準も厳しくなり、頭金3割が必要なケースがほとんど, 「不動産投資をやめとけ」した方がいい人の特徴は?不動産投資をした方がいい人との違いは?, 1000万円があったらどんな資産運用をする?失敗しないために知っておくべき5つのこと.

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